Spagna, tutelare gli inquilini non basta a risolvere l’emergenza abitativa

La Spagna andrà alle urne il 29 novembre, con largo anticipo rispetto al previsto; alla base di queste elezioni anticipate vi è l'aggravarsi della crisi abitativa.

Ecco il riassunto degli economisti di ING: il 2 ottobre, il parlamento spagnolo ha respinto due decreti d'emergenza sulla casa emessi dal governo Sanchez. Il primo conteneva un ampio pacchetto di misure, tra cui una maggiore tutela contro gli sfratti, limiti agli aumenti dei canoni e una regolamentazione più rigorosa degli affitti temporanei e delle locazioni di singole stanze. Il secondo riguardava nello specifico i contratti di locazione in scadenza, stabilendo il rinnovo automatico per altri cinque o sette anni — salvo disdetta da parte di una delle parti — e prevedendo, di norma, un indennizzo pari a circa una annualità di canone qualora il proprietario decidesse di non rinnovare il contratto. Tre giorni dopo, il primo ministro Pedro Sánchez ha indetto elezioni anticipate.

La goccia che ha fatto traboccare il vaso, spiega ING, è stata lo sfratto di un’inquilina ottantasettenne a Madrid, evento che ha dato il via a proteste in tutto il Paese. Tuttavia, la tensione cresceva già da anni. La questione abitativa è diventata uno dei temi politicamente più delicati in Spagna, soprattutto per i nuclei familiari più giovani, che non hanno le risorse per acquistare casa e faticano a trovare un alloggio in affitto a prezzi accessibili.

Il dibattito elettorale si concentrerà sulla capacità di una maggiore tutela degli inquilini di rendere nuovamente accessibili gli affitti. Queste misure possono aiutare, evidenzia ING, ma da sole non bastano a risolvere il problema.

Il mercato degli affitti in Spagna è sempre più spaccato: da un lato c’è chi ha già un contratto in essere, dall'altro chi cerca di ottenerne uno.

Per i contratti stipulati dopo il 26 maggio 2023, osserva ING, l'aggiornamento annuale del canone di locazione è limitato dall'IRAV, un indice di riferimento pubblicato dall'istituto nazionale di statistica spagnolo (INE). Tale indice considera il valore più basso tra tre parametri: l'inflazione complessiva, l'inflazione core e una media corretta basata su questi due tassi di inflazione. L'indice è concepito per prevenire aumenti annuali eccessivi nei contratti in essere e presenta una volatilità inferiore rispetto all'inflazione complessiva. Nell'agosto 2026, l'IRAV si è attestato al 2,47%.

Per i contratti più datati, sottolinea ING, l’aumento del canone applicabile dipende dal contratto stesso e dalla normativa vigente. Qualora il contratto preveda un adeguamento in base ai prezzi al consumo, il canone potrebbe rivalutarsi seguendo il tasso di inflazione, che ad agosto 2026 è stato del 4,3%. L’esistenza di uno o dell’altro indice non conferisce automaticamente al locatore il diritto di aumentare il canone: il contratto deve infatti prevedere un aggiornamento annuale e le regole applicabili dipendono dal momento della sua stipula.

Per chi cerca casa ex novo, rimarca ING, i prezzi sono diversi. I canoni di locazione pubblicizzati su Idealista, il principale portale immobiliare spagnolo, sono aumentati di circa il 6% su base annua durante l'estate, dopo aver registrato una crescita vicina al 10% alla fine del 2024. Il ritmo di crescita ha subito un rallentamento, ma il divario tra gli aumenti regolamentati dei contratti in essere e i prezzi di ingresso sul mercato rimane considerevole.

Le due grandezze non sono direttamente confrontabili per ING. I canoni richiesti corrispondono ai prezzi pubblicizzati per gli immobili attualmente sul mercato. L'IRAV disciplina gli adeguamenti annuali per i contratti in essere. Ma è proprio questo il punto: il costo di accesso al mercato si è sganciato dal costo di permanenza.

Altri elementi vanno nella stessa direzione. CaixaBank Research, citata da ING, basandosi su dati anonimizzati relativi ai pagamenti degli affitti, ha rilevato che gli aumenti dei canoni sono rimasti al di sotto del 3% laddove il rapporto tra inquilino e proprietario è rimasto invariato. Per contro, nel caso di nuovi contratti di locazione, gli aumenti hanno superato il 10% alla fine del 2025.

I giovani che lasciano la casa dei genitori, chi è arrivato i migranti arrivati​​di recente nel Paese, le coppie che si separano e i lavoratori che si trasferiscono verso poli occupazionali in espansione sono i soggetti più esposti al libero mercato. Mentre gli inquilini già in affitto possono essere tutelati contro forti rincari annuali, puntualizza ING, i nuclei familiari alla ricerca di una nuova abitazione competono invece per un'offerta limitata di immobili disponibili.

I contratti di locazione residenziale standard prevedono una durata minima di cinque anni quando il locatore è una persona fisica e di sette anni quando è una società. A tale periodo, osserva ING, possono seguire proroghe annuali per un massimo di ulteriori tre anni. Nel sistema attuale, pertanto, gli inquilini perdono la garanzia di poter continuare a occupare l'immobile dopo otto o dieci anni.

La proposta di decreto sul rinnovo automatico mirava a ridurre questa incertezza. Nel testo si sottolineava come, dopo otto o dieci anni di tutela, la scadenza del contratto sia diventata uno dei principali meccanismi attraverso cui gli aumenti dei canoni di mercato si ripercuotevano sulle famiglie.

Prorogare un contratto può prevenire lo sfratto e offrire maggiore sicurezza a un nucleo familiare. Tuttavia, spiega ING, ciò evidenzia anche i limiti intrinsechi alla tutela degli inquilini: una proroga mantiene un singolo affittuario all'interno del mercato protetto più a lungo, senza però creare spazio per coloro che al momento un contratto d’affitto non ce l’hanno.

La regolamentazione può anche modificare le dinamiche di mercato per ING. Alcuni proprietari potrebbero cercare di ottenere canoni più elevati fin dall'inizio del rapporto di locazione, orientarsi verso contratti a breve termine, affittare singole stanze, oppure vendere l'immobile. I dati provenienti dalla Spagna sull'entità di tali effetti sono contrastanti; tuttavia, evidenzia ING, la decisione del governo di inasprire le norme relative agli affitti transitori e a quelli per singola stanza dimostra che i decisori politici considerano tali cambiamenti un rischio concreto. Il più ampio decreto di ottobre imponeva la sussistenza di una motivazione reale e verificabile per la locazione transitoria e mirava a impedire ai proprietari di ricorrere a una serie di contratti di breve durata per eludere le tutele previste per i contratti di locazione ordinari.

La carenza di alloggi in Spagna non è emersa dall'oggi al domani. L'edilizia residenziale è crollata in seguito alla crisi finanziaria ed è rimasta eccezionalmente debole per gran parte del decennio successivo. Il Paese è passato da una fase di sovrapproduzione precedente al 2008 alla realizzazione di un numero relativamente ridotto di nuove abitazioni nel periodo seguente.

Per diversi anni, racconta ING, questo fenomeno è stato meno evidente poiché anche la crescita del numero di nuclei familiari era contenuta. Tuttavia, intorno al 2016-2017, la formazione di nuovi nuclei familiari ha iniziato a superare i ritmi di realizzazione di nuovi alloggi. Da allora, la domanda è aumentata, mentre l'offerta di abitazioni di pronto utilizzo ha reagito solo gradualmente.

L'immigrazione è per ING un elemento importante di questo cambiamento. In vista delle imminenti elezioni anticipate, il partito di estrema destra Vox ha stabilito un nesso tra migrazione e carenza di alloggi. Tuttavia, il numero di nuclei familiari risente anche dei cambiamenti nelle abitudini abitative: quando i giovani adulti lasciano la casa dei genitori, le coppie si separano o aumenta il numero di persone che vivono sole, il numero di nuclei familiari può crescere più rapidamente della popolazione complessiva.

Il problema per ING non è più la mancanza di domanda di nuove abitazioni, bensì la velocità e la capacità con cui l'offerta è in grado di rispondere. Lo sviluppo edilizio in Spagna coinvolge diversi livelli di amministrazione: nazionale, regionale e comunale. La carenza di terreni edificabili, i lunghi iter autorizzativi, i vincoli infrastrutturali, gli elevati costi di costruzione e la scarsità di manodopera possono ritardare il completamento dei progetti.

La valutazione della Commissione europea del 2026 sul settore abitativo in Spagna raccomanda di ridurre i tempi di rilascio dei permessi, eliminare i colli di bottiglia amministrativi, affrontare la carenza di manodopera nel settore edile e incrementare l'offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili.

Le conseguenze della carenza di alloggi sono sempre più evidenti sia nei prezzi di acquisto che nei canoni di locazione. L'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni in Spagna è salito del 12,2% su base annua nel secondo trimestre del 2026, dopo incrementi del 12,9% registrati sia nel primo trimestre che nell'ultimo trimestre del 2025. Si tratta, secondo ING, di una marcata accelerazione rispetto alla crescita annua di appena il 3,5% registrata all'inizio del 2023. L'ultimo dato è solo di poco inferiore al 13,1% rilevato all'inizio del 2007, poco prima della precedente flessione del mercato immobiliare.

Tra il 2021 e il 2025, si legge nella nota di ING, la Spagna ha registrato un aumento di circa 1,22 milioni di nuclei familiari, a fronte del completamento di sole 466.000 abitazioni circa. Ciò corrisponde a 2,6 nuovi nuclei familiari per ogni unità abitativa completata e determina un deficit cumulativo di circa 756.000 abitazioni, secondo i calcoli di ING basati sui dati dell'INE e del Ministero dell’Abitare e dell’Agenda Urbana. Gran parte dello squilibrio si concentra in mercati immobiliari ampi e in rapida espansione, come quelli di Madrid, Barcellona, ​​Valencia, Alicante e Murcia.

I dati di ING non vanno interpretati come una stima precisa del numero di abitazioni che "mancano" in Spagna. Di fatto, precisa ING, potrebbe trattarsi di una sottostima del divario, poiché alcuni immobili di nuova costruzione sono seconde case, strutture ricettive turistiche o acquisti effettuati da non residenti. Inoltre, i dati sulle nuove costruzioni non tengono conto delle demolizioni o delle conversioni.

Il flusso di nuovi progetti sta aumentando, osserva ING, anche se lentamente. Nel 2025 sono stati rilasciati permessi per circa 139.000 nuove abitazioni, mentre ne sono state completate all'incirca 92.000. I permessi costituiscono un indicatore anticipatore e, in genere, richiedono anni prima di trasformarsi in immobili ultimati; alcuni progetti autorizzati potrebbero non essere mai realizzati. Anche se ogni permesso rilasciato nel 2025 dovesse tradursi effettivamente in un'abitazione, sottolinea ING, il numero rimarrebbe comunque ben al di sotto del saldo netto di nuove famiglie formatesi nello stesso anno.

Gli schieramenti politici spagnoli concordano sull'esistenza di una crisi abitativa, osserva ING, ma sono in disaccordo sui rimedi.

La sinistra punta su tetti agli affitti, proroghe dei contratti e tutele contro gli sfratti. Il Partito Popolare (di centrodestra) sostiene che una regolamentazione più stringente rischi di scoraggiare gli investimenti necessari per incrementare l'offerta, promettendo invece pianificazione edilizia più rapida e una maggiore attività edilizia.

Come spesso accade, precisa ING, la verità sta nel mezzo. La tutela degli inquilini riveste un chiaro valore sociale. Senza di essa, i nuclei familiari che hanno sempre pagato regolarmente possono trovarsi improvvisamente costretti a lasciare la propria abitazione alla scadenza del contratto. La regolamentazione può mitigare gli aumenti dei canoni e offrire maggiore sicurezza, rimarca ING, soprattutto quando i prezzi di mercato crescono molto più rapidamente dei redditi.

Tuttavia, le misure di tutela determinano principalmente le modalità di distribuzione di un bene scarso. Ma, da sole, non possono incrementare il numero di abitazioni. È dunque indispensabile espandere l'offerta, spiega ING, ma ciò richiede ben più di ambiziosi obiettivi di costruzione. La Spagna necessita di ulteriori terreni edificabili, di procedure urbanistiche più rapide e prevedibili, di infrastrutture e capacità edilizie adeguate, nonché di un parco molto più ampio di alloggi sociali e a canone accessibile. Anche in tal caso, evidenzia ING, i risultati richiederanno tempo: per colmare il divario accumulato, sarebbe necessario moltiplicare per diverse volte l'attuale volume di abitazioni completate.

Secondo ING nessun governo eletto a novembre potrà colmare un simile divario nel corso di un solo mandato. Poiché è probabile che l'offerta abitativa rimanga limitata, è improbabile che la pressione al rialzo sui canoni dei nuovi contratti svanisca rapidamente, a prescindere dall'esito delle elezioni.

Il prossimo governo spagnolo, conclude ING, dovrebbe quindi essere valutato in base a due risultati: quanto pagano gli inquilini e quante persone riescono effettivamente a trovare una casa.