Fed, sotto accusa gli acquisti di Mbs, titoli garantiti da ipoteca

L'inizio della pandemia da coronavirus - e le sue intense ricadute economiche - hanno spinto la Fed a utilizzare il suo strumento più potente e a fissare il suo tasso di interesse di riferimento vicino allo zero. Cercando di aiutare ulteriormente i mercati finanziari, la banca centrale americana ha anche iniziato ad acquistare ogni mese 120 miliardi di dollari in asset, inclusi 40 miliardi di mortgage-backed securities (titoli garantiti da ipoteche, generalmente riassicurazioni di mutui sulla casa).

Questo tipo di supporto fuori misura non era una novità. La Fed aveva precedentemente combattuto le recessioni con tagli dei tassi e acquisti di asset di emergenza. Il risultato era stato quello di dare una forte impulso a un mercato, come quello immobiliare, in grave recessione. Oggi, con una crisi di origine sanitaria e non legata al crollo dei mutui subprime, la misura rischia di creare distorsioni se non addirittura delle bolle.

I tagli dei rendimenti hanno trascinato i tassi sui mutui ai minimi storici, questo insieme agli acquisti di asset ha ulteriormente rafforzato il mercato immobiliare. Fino all’anno scorso, le vendite sono esplose con gli americani che, grazie anche allo smart working, fuggivano dalle città e compravano abitazioni di metratura maggiore beneficiando di bassi oneri sui prestiti. Poi l'offerta di case è crollata ai minimi storici e la domanda costantemente elevata ha portato i prezzi a salire a un ritmo record: +14% anno su anno ad aprile dopo il +13% del mese precedente.

Anche altri indicatori sul comparto si sono posizionati su livelli significativi toccati durante la bolla di metà degli anni 2000. Gli investitori temono un surriscaldamento del settore e si chiedono come reagirà la Fed.

Alcuni funzionari di peso della banca centrale americana, esprimono la loro preoccupazione. A fine maggio alla Cnbc, Robert Kaplan, presidente della Fed di Dallas, aveva dichiarato che le acquisizioni di titoli garantiti da ipoteca potrebbero avere "alcune conseguenze ed effetti collaterali non intenzionali" che dovrebbero essere valutati rispetto ai loro benefici.

"Un po' di moderazione mentre ci muoviamo verso questa pandemia sarebbe utile per mitigare alcuni di questi eccessi e squilibri", ha aggiunto Kaplan dichiarando al Wall Street Journal di aver già sollevato preoccupazioni sul mercato immobiliare durante la riunione di metà giugno del Federal Open Market Committee.

La Fed deteneva circa 2,4 mila miliardi di dollari di mortgage-backed securities al 23 giugno, in aumento del 72% rispetto ai livelli appena prima che la banca centrale iniziasse ad allentare la politica all'inizio della pandemia. Ciò si confronta anche con un picco di circa 1,8 mila miliardi di dollari all'indomani della crisi finanziaria, che ha visto la Fed intraprendere piani di acquisto di attività senza precedenti. Prima del 2009 la banca centrale non deteneva un dollaro di mortgage-backed securities.

Kaplan non è il solo ad esprimere preoccupazione. Durante un evento virtuale del 5 maggio, Eric Rosengren, presidente della Fed di Boston, aveva dichiarato che il mercato dei mutui per la casa "probabilmente non ha bisogno di tanto sostegno" poiché le vendite aumentano e i prezzi salgono a spirale.

Il 18 giugno, il presidente della Fed di St. Louis, James Bullard, aveva dichiarato alla Cnbc che "forse non abbiamo bisogno di essere in mortgage-backed securities con un mercato immobiliare in forte espansione".

"Non vogliamo tornare nel gioco delle bolle immobiliari che ci è costato molto disagio negli anni 2000", ha aggiunto Bullard.

Ad essere precisi, i tre presidenti della Fed non sono membri votanti del Federal Open Market Committee (Fomc) quest'anno. Mentre altri funzionari appaiono meno preoccupati. Il presidente della Banca centrale Usa, Jerome Powell, ha definito il settore immobiliare "forte" durante la riunione politica di giugno e in precedenza ha minimizzato i timori che il mercato si stesse trasformando in una bolla.

Il 22 giugno, il presidente della Fed di New York, John Williams, su Bloomberg TV ha dichiarato che gli acquisti di obbligazioni ipotecarie della banca centrale sono più orientati a sostenere ampiamente le condizioni finanziarie, non a sollevare in particolare l'attività immobiliare. Gli adeguamenti al piano di acquisto di attività continuano a dipendere dal fatto che gli Stati Uniti facciano "ulteriori sostanziali progressi" verso la massima occupazione e la stabilità dei prezzi, ha aggiunto. Williams è un membro votante del Fomc.

Il mercato potrebbe raffreddarsi prima che la Fed sia costretta a cambiare posizione. Le vendite di case nuove ed esistenti hanno rallentato notevolmente rispetto al ritmo visto all'inizio di quest'anno. I dati sui cantieri di nuove abitazioni, sebbene lontani dal picco dell'era della pandemia, sono aumentati a maggio e si prevede che saliranno ancora mentre i costruttori si affrettano a soddisfare la domanda. Anche i costi di materiali chiave, come il legname, sono crollati dai loro massimi recenti.

Powell non ha fornito indicazioni su quando la banca centrale ritirerà le sue politiche di emergenza. L'incontro di aprile del Fomc ha segnato l'inizio di una discussione su quando ridurre gli acquisti. Ma poiché i prezzi delle case aumentano e non mostrano segni di rallentamento, i banchieri centrali sono sotto pressione per tirare fuori il punch bowl – o almeno annacquarlo.

In una nota ai clienti, Andrew Hollenhorst, capo economista statunitense di Citigroup Global Markets, ha scritto che il nucleo del policy-setting committee della Fed sembra favorire il trattamento equo di mortgage-backed securities e Treasury nel tapering, aggiungendo: “Anche se certamente è ancora in discussione, secondo noi rimane molto probabile che i funzionari perseguiranno un tapering equamente proporzionato”.