Il settore immobiliare diventa più attraente con il calo dei tassi

02/10/2024 06:15

Il mercato immobiliare globale, un mercato che ammonta a 13,2 trilioni di dollari, si sta gradualmente riprendendo, secondo i dati MSCI. Gradualmente, infatti, le preoccupazioni generali sul settore immobiliare hanno iniziato ad allentarsi grazie all’inizio dei tagli dei tassi ufficiali.

A cura di Antonio Tognoli, Responsabile Macro Analisi e Comunicazione presso Corporate Family Office SIM

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Tasso di disoccupazione dell’Italia di agosto – in uscita alle 10:00 - previsto in leggera crescita (6,6%) rispetto a quello di luglio (6,5%). Stabile invece al 6,4% la stima per la disoccupazione dell’Europa in uscita alle 11:00. Atteso incremento a 124k degli occupati ADP di settembre (da 99k).

PMI manifatturiero dell’Europa di settembre, pari a 45 punti, leggermente più alto della stima (44,8 punti), ma in ulteriore flessione rispetto ai 45,8 punti di agosto. Scendono dello 0,1% i prezzi di settembre dell’Europa che si trova così in deflazione e con una crescita tendenziale annua che scende per la prima volta sotto l’obiettivo del 2%, fermandosi all’1,8%.

PMI USA di settembre maggiore delle attese (47,3 punti contro 47 atteso), ma ancora in contrazione rispetto ai 47,9 punti di agosto. ISM manifatturiero di settembre inferiore alle stime, ma in linea con il dato di agosto (47,2 punti contro 47,6 atteso).

L’avvio della riduzione dei tassi di interesse ufficiali da parte delle banche centrali solitamente rende più attraente il settore immobiliare in generale. Ci siamo quindi chiesti se, alla luce delle aspettative di riduzione dei tassi previste per il prossimo anno, ai valori attuali il settore immobiliare e le relative società, potessero rappresentare una buona fonte di rendimento per prossimi anni.

Già abbiamo notato come il mercato immobiliare globale, che ammonta a 13,2 trilioni di dollari, secondo i dati MSCI si stia gradualmente riprendendo. Gradualmente, infatti, le preoccupazioni generali sul settore immobiliare hanno iniziato ad allentarsi grazie all’inizio dei tagli dei tassi ufficiali: i volumi delle transazioni stanno aumentando dai recenti minimi nella maggior parte dei settori.

Ci aspettavamo uno scenario difficile per il settore immobiliare a causa dei più rapidi aumenti dei tassi delle banche centrali degli ultimi decenni. Cosà che è puntualmente avvenuta. Ecco perché diversi strategist avevano sottopesato per esempio i fondi aperti statunitensi, quelli che consentono investimenti e riscatti periodici, nei portafogli strategici già a partire da secondo trimestre del 2022.

Il panorama mondiale è vario. I valori stanno ancora scendendo negli Stati Uniti, stanno toccando il fondo in Europa e stanno salendo nel Regno Unito. I tremori in questo mercato possono avere un impatto sull'intera economia, come si è visto l'anno scorso nella svendita delle banche regionali a causa delle preoccupazioni sulla loro esposizione ai mutui immobiliari commerciali e ai titoli garantiti da ipoteca.

La diminuzione dei tassi, i minori costi di finanziamento e i rendimenti ridotti in altri mercati come il credito e i mercati monetari, dovrebbero consentire un aumento dell’attrattiva del settore immobiliare. I tassi di capitalizzazione per i trust di investimento immobiliare pubblici sono aumentati con il calo dei valori immobiliari negli ultimi anni, ma ora stanno iniziando a scendere, riflettendo le crescenti valutazioni sui flussi di cassa previsti.

Tuttavia, alcuni veicoli immobiliari core aperti non riflettono ancora appieno il calo passato dei valori immobiliari pubblici (secondo i dati MSCI e NCREIF). Di conseguenza, pensiamo che i fondi immobiliari che impiegheranno capitale nei prossimi anni possano beneficiare di valori iniziali migliori. I risultati possono ovviamente variare ampiamente. Vediamo all’opera mega forze, cambiamenti strutturali che hanno un impatto sui rendimenti ora ma soprattutto lo avranno in futuro, che guidano la domanda a lungo termine in settori come per esempio la logistica.

Come abbiamo messo in luce diverso volte, la frammentazione geopolitica spinge le aziende a spostare la produzione più vicino a casa. E questo stimola la domanda immobiliare. Le nuove normative sull'edilizia ecologica stanno stimolando ristrutturazioni o nuove costruzioni a basso consumo energetico. Purtroppo l’interruzione dell'offerta dovuta a diversi fattori rafforza la nostra visione di inflazione rigida e vischiosa ma rende attraente il settore immobiliare poiché beneficia di flussi di cassa collegati all'inflazione. La ripresa immobiliare sembra più avanzata in Europa e nel Regno Unito che negli Stati Uniti. Ci sentiamo di sostenere che tuttavia i mercati privati sono complessi, con rischio e volatilità elevati e non sono adatti a tutti gli investitori.

Parlando di settore immobiliare non possiamo non fare riferimento alla Cina. Il calo dei prezzi immobiliari è stato un fattore chiave nella lenta crescita e deflazione della Cina ed è stato determinante nella flessione dell’indice generale delle azioni. Negli ultimi mesi gli analisti hanno favorito le azioni statunitensi e dei mercati sviluppati rispetto alla Cina, anche se le valutazioni di quest’ultima sono diventate interessanti, soprattutto dopo il recente sostegno politico all'economia.

Il segnale politico della riunione del politburo di settembre suggerisce che, oltre a quelli annunciati, potrebbero essere in arrivo altri importanti stimoli fiscali. Vediamo quindi spazio per una crescita delle azioni cinesi nel breve termine, dato il loro sconto quasi record sulle azioni dei mercati sviluppati, anche dopo l'impennata della scorsa settimana.

Restiamo comunque agili e potremmo velocemente cambiare la nostra opinione qualora i dettagli dello stimolo fossero deludenti o se un aumento delle restrizioni commerciali diventasse sempre più concreto.

Le sfide strutturali che si trova ad affrontare la Cina rimangono ancora tutte e includono rischi derivanti dalla competizione geopolitica ed economica, la necessità di riformare l’economia sempre più indebitata e l'invecchiamento della popolazione. Vediamo se i prossimi annunci politici affronteranno tali sfide.

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